Tout savoir sur le calcul d’un loyer Pinel
Investir dans l’immobilier peut être très bénéfique pour un propriétaire grâce à la loi Pinel. En effet, cette loi permet de bénéficier d’un meilleur taux de réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%. Toutefois, pour prétendre à une défiscalisation, il est important de respecter certaines conditions. Celles-ci sont liées entre autres aux plafonds de loyer. Ainsi, si vous envisagez investir dans l’immobilier ou y êtes déjà, il est important d’avoir une idée de comment se calcule un loyer Pinel. Voici donc ce dont vous avez besoin pour bien faire vos calculs.
Les éléments à prendre en compte pour le calcul de la loi Pinel
S’il s’agit d’un logement qui n’est pas soumis à un dispositif légal d’encadrement des loyers, alors le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer. Toutefois, ce coût sera établi en fonction de plusieurs critères à lire ici. Il s’agit par exemple de la surface du logement, de son état général, de la présence ou non d’un ascenseur, du niveau de performance énergétique, etc.
Ainsi, pour calculer le loyer dans le cadre de la loi Pinel, vous aurez besoin du coefficient multiplicateur de zone. Vous aurez aussi besoin du plafond de loyer de la zone Pinel où est situé le logement et de la surface habitable du logement.
Par ailleurs, l’investissement locatif en dispositif Pinel est accessible à une certaines catégories de personnes. Il s’agit, par exemple, des personnes ayant atteint l’âge de la majorité, soit au moins 18 ans. Quant aux séniors ayant plus de 65 ans, même s’ils sont théoriquement éligibles à l’investissement locatif, ils auront assez de difficultés à obtenir un prêt. Il est aussi possible pour un expatrié d’investir dans l’immobilier en Pinel. Toutefois, cela nécessite certains prérequis.
Aussi, il est important de savoir que pour bénéficier d’une réduction en Pinel, il est essentiel de disposer d’un horizon d’investissement locatif sur le long terme. C’est-à-dire que vous devez vous engager à louer votre bien immobilier dans des conditions bien spécifiques. Ceci pour une durée de six, neuf ou douze ans, en fonction du montant de la défiscalisation souhaitée.
La formule de calcul du loyer Pinel
Le calcul du loyer Pinel se fait grâce à une formule bien spécifique. Ainsi, pour connaître le loyer d’un bien immobilier en loi Pinel, le propriétaire doit multiplier le plafond de loyer par la surface utile. Le plafond de loyer s’obtient en faisant le calcul suivant : 0,7 + 19/surface utile. Quant aux charges locatives, elles ne sont pas prises en compte lors du calcul du loyer Pinel.
Par ailleurs, il peut arriver que le propriétaire d’un logement Pinel augmente son loyer. Ceci dans le cas où l’indice de référence des loyers, publié tous les trimestres par l’INSEE est en hausse. Le propriétaire appliquera alors cette augmentation chaque année, et ce, à la date fixée dans le bail de location.
Cependant, lorsque vous êtes propriétaire d’un logement neuf, la loi Pinel autorise une vacance locative de 12 mois après la livraison. Ce qui vous laisse donc le temps de mettre en location votre bien immobilier dans les meilleures conditions. De plus, avec la loi Pinel, vous êtes libre de choisir votre locataire. Celui-ci peut même être un membre de votre famille, un enfant par exemple. La seule condition dans ce cas est que ce dernier ne doit plus figurer sur votre foyer fiscal. Il doit disposer du sien. Aussi, en tant que propriétaire, vous devez respecter le plafond de revenus mis à jour annuellement. En effet, ce plafond de revenus a été calculé en conséquence, pour prendre en compte une large majorité de candidats à la location.
Notons également qu’il peut arriver qu’au cours du bail, les revenus de votre locataire augmentent et se retrouve au-delà du plafond Pinel. Toutefois, cela ne remet pas en cause l’avantage fiscal. Vous bénéficierez donc toujours d’un meilleur taux fiscal pour votre investissement locatif. Pour cause, les plafonds ne valent que pour la date de la signature du bail.
Le coefficient multiplicateur et les plafonds de loyer en zone Pinel
Le coefficient multiplicateur en zone Pinel est fixé par l’État. Ce dernier fait systématiquement la somme de 0,7 + 19. Le tout divisé par la surface utile du logement. Le coefficient multiplicateur se calcule comme suit : 19/surface utile + 0,7.
Par ailleurs, pour être éligible à un meilleur taux fiscal en Pinel, il est important que les logements mis en location respectent des plafonds mensuels de loyer. Ceux-ci varient en fonction de la zone Pinel où se trouve la maison ou l’appartement. Ainsi, voici comment se présente le plafond mensuel du loyer Pinel 2022.
- zone A bis : 17,55 euros/m²,
- zone A : 13,04 euros/m²,
- zone B1 : 10,51 euros/m²,
- zone B2 : 9,13 euros/m².
Notons, par ailleurs, que ces plafonds sont revus chaque année. Ceci dans le but de tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Il est également nécessaire de préciser que ces plafonds sont valables pour le Pinel ancien.
Il peut arriver que les plafonds mensuels de loyer soient réduits localement par un arrêté du préfet. Ceci afin de les adapter aux particularités des marchés locatifs locaux. Dans ce cas, les plafonds revus localement sont soumis aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux.
La surface habitable et le calcul du loyer Pinel
La surface utile du logement est aussi un élément qui entre en ligne de compte lors du calcul du loyer Pinel. Elle représente la partie habitable, à laquelle s’ajoute la hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m et la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8 m2.
Pour calculer la surface habitable, on soustrait de la superficie totale du logement, les murs, les marches, les escaliers, les portes, les embrasures des portes, etc. Par ailleurs, certaines surfaces annexes sont comprises dans le calcul du loyer Pinel. Il s’agit, par exemple, des loggias, des terrasses et des balcons. En outre, les garages, les places de parking, les caves et combles n’entrent pas en ligne de compte lors du calcul de la surface habitable.
En somme, si vous souhaitez investir dans l’immobilier en zone Pinel, et bénéficier d’un meilleur taux fiscal, vous savez désormais comment calculer votre loyer.